Этапы ипотеки: какие шаги нужно сделать, чтобы купить квартиру в кредит

Приобретение квартиры в ипотеку – в целом, это процесс универсальный. В этой статье рассмотрим этапы, из которых состоит процедура. Перечислим, какие действия необходимо выполнить при оформлении жилищного кредита. Разберёмся, стоит ли привлекать агентство недвижимости в качестве посредника между банком и заёмщиком.

Содержание

Два пути

I Получаем ипотеку напрямую в банке

• Выбираем кредитную организацию и программу
• Отправляем заявку, а лучше – несколько
• Заявку одобрили – ищем квартиру
• Заказываем отчёт об оценке стоимости
• Ждём одобрения квартиры банком
• Изучаем и подписываем кредитный договор
• Покупаем страховку
• Получаем деньги
• Оформляем жильё в собственность
• Начинаем выплачивать долг

II Оформляем ипотеку с помощью агентства недвижимости

Плюсы для клиента

• Комплексный подход
• Экономия времени
• Ипотека дешевле, чем в банке
• Бесплатные и объективные консультации

 

Два пути

У потенциального заёмщика есть альтернатива – можно:

• обратиться в банк напрямую,
• оформить кредит с помощью агентства недвижимости.

 

Давайте изучим каждый путь, чтобы понять, какой более удобный и выгодный.

I Получаем ипотеку напрямую в банке

Допустим, что вы решили действовать самостоятельно. Прежде всего вам нужно определиться с банком и программой.

• Выбираем кредитную организацию и программу

Выбирая банк и его предложение по ипотеке, стоит обратить внимание на пять важных моментов, это:

1. Надёжность – не стоит путать этот критерий с популярностью. Небольшой и не столь известный игрок рынка может быть вполне надёжным, предлагающим хорошие условия клиентам. Поэтому не ограничивайте выбор предложениями крупнейших банков, расширьте поиск. Информацию можно найти в открытых источниках, в частности, на сайте Центробанка. Посмотрите рейтинги, почитайте отзывы – это поможет составить представление о финансовых организациях.
2. Процентная ставка – разумеется, чем она ниже, тем это выгоднее заёмщику. Однако не всегда низкий процент играет решающую роль. Тут нужно исходить из конкретной ситуации, в которой находится заёмщик. Для кого-то важно, например, чтобы первоначальный взнос был максимально низким. Кому-то проще всего обратиться в банк, где открыт его зарплатный проект. В этом случае не придётся тратить время на сбор документов – у банка уже есть необходимые данные. Да и в целом, к зарплатникам отношение более лояльное: шансов получить ипотеку – больше.
3. Срок кредита – чем короче срок вашей ипотеки, тем меньше будет сумма переплаты, но размер ежемесячного платежа – больше. И, наоборот, чем длиннее срок, тем дороже ипотека, но обязательный платёж – ниже. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы найти баланс. Корректируйте время до тех пор, пока не получите комфортный платёж. В идеале он не должен превышать половину вашего ежемесячного заработка. Иначе вам будет тяжело справляться с таким финансовым бременем. В связи с этим повышается вероятность отказа банка.
4. Комфорт клиента – это всё то, что делает взаимодействие с банком максимально удобным для заёмщика. Поинтересуйтесь, какие сервисы будут вам доступны (это могут быть оповещения с помощью смс-сообщений, консультации в кол-центре, интернет-банк, мобильное приложение). Узнайте, насколько они просты в работе. Для некоторых клиентов принципиально важно, чтобы можно было решать все вопросы, общаясь с человеком, а не с искусственным разумом. Уточните, есть ли возможность оперативно получить информацию у специалиста, не томясь в очереди. В общем, лучше прояснить сразу, как будет строиться ваше общение с финансовой организацией.
5. Дополнительные расходы – они могут быть как обязательными, так и опционными. Поищите заранее информацию о том, от чего вы можете отказаться, а от чего – нет. Проанализируйте предложения банка – нужно хорошо всё взвесить и только потом принимать решение. Например, иногда, чтобы получить более выгодные условия, необходимо внести комиссию – чем больше вы заплатите, тем ниже будет ставка. Это может показаться выгодным на первый взгляд. Но не стоит торопиться давать согласие. Возможно, более разумным шагом будет дальнейшее рефинансирование – уже в другом банке. Кроме того, если у вас есть возможность гасить жилищный кредит частично досрочно, то заплатив комиссию за понижение ставки, вполне вероятно, что в итоге вы не особо сэкономите.

• Отправляем заявку, а лучше – несколько

Есть только один способ узнать, какую сумму вам может одобрить банк, – нужно оформить заявку. Обратиться лучше сразу в несколько кредитных организаций. Будет больше шансов получить положительный результат: где-то откажут, кто-то одобрит. Во многие банки заявку можно отправить дистанционно, идти в офис вовсе не обязательно. Минимальный срок рассмотрения – от одного часа. Так, быстрее остальных решение могут узнать, например, зарплатные клиенты. Одобренная заявка не обязывает заключать договор с банком. Это предварительное решение.

• Заявку одобрили – ищем квартиру

Имейте в виду, что банк вправе уменьшить сумму, на которую рассчитывал клиент. Поэтому, если вы хотите купить квартиру на вторичном рынке, то искать её лучше уже после того, как вам стало известно решение кредитной организации. На подбор недвижимости банк даёт срок порядка трёх месяцев, при необходимости его можно увеличить.

Конечно, многие сначала находят квартиру, вносят предоплату (без неё продавец вряд ли согласится ждать, пока вы оформите ипотеку) и уже после этого обращаются в банк. При таком подходе есть вероятность получить не тот результат, который хотелось бы. Во-первых, банк может одобрить сумму, которой будет недостаточно для покупки выбранного варианта. Во-вторых, размер займа может быть больше того, который запрашивал заёмщик. Денег хватило бы на покупку трёхкомнатной, но клиент уже внёс задаток за двухкомнатную. В-третьих, заявку и вовсе могут не одобрить. Чтобы избежать риска потратить зря время, деньги и нервы, лучше сначала решить вопрос с получением ипотеки.

Что касается рынка первичного жилья, то здесь всё проще. Банки работают сообща с застройщиками – процесс выдачи кредитов хорошо отлажен. Для выбранного вами жилого комплекса может действовать ряд программ. Клиентам нередко предлагают скидки при покупке новостройки в ипотеку. С выбором квартиры и оформлением кредита на её приобретение будет помогать ответственный менеджер.

• Заказываем отчёт об оценке стоимости

В договоре с банком нельзя указать стоимость жилья, не подтверждённую специалистом. Нужно предоставить отчёт об оценке недвижимости. Документ необходим, чтобы знать, не завышена ли стоимость объекта, понимать, проводилась ли там перепланировка (ряд банков не требует её согласования, важно только, чтобы не было конструктивных нарушений). Отчёт выполняют специализированные компании либо индивидуальные лицензированные оценщики. Стоимость работы зависит от объёма. К примеру, оценка однокомнатной будет дешевле трёхкомнатной. Если цена квартиры в отчёте получится ниже стоимости, которую просит продавец, то покупателю придётся из собственных средств доплачивать разницу.

• Ждём одобрения квартиры банком

Чтобы обезопасить себя от убытков, банк проводит тщательную проверку каждого объекта. Одно из основных требований кредитных организаций к недвижимости – ликвидность. Кредитор должен быть уверен, что продаст квартиру, если заёмщик не сможет выплачивать долг. Также банк проверяет юридические моменты. Оценивает возможные сложности с передачей права собственности. Уточняет, к примеру, есть ли в числе собственников несовершеннолетние, если да, то – выдано ли органами опеки разрешение на продажу квартиры.

• Изучаем и подписываем кредитный договор

После того как банк согласовал квартиру, вам нужно будет заключить кредитный договор. С момента его подписания у банка и заёмщика появляются права и обязанности друг перед другом. Долг выплачивается согласно правилам, зафиксированным в этом документе. Изучите его содержание. Ошибок быть не должно. При некорректном внесении данных возникнут проблемы с госрегистрацией. Посмотрите, какие варианты гашения доступны. Проверьте размер обязательных платежей. Почитайте, что сказано в договоре о процентной ставке. Как правило, она не меняется в течение всего периода кредитования. Но не исключено её повышение. В частности, если, получая ипотеку, вы застраховали свою жизнь, но позже не продлили действие полиса, ставка вырастет. Подобные нюансы должны быть перечислены в договоре.

• Покупаем страховку

Ипотечная недвижимость подлежит обязательному страхованию на случай ЧП. Это необходимо, чтобы в результате пожара, взрыва бытового газа, потопа и других разрушительных происшествий человек не остался без жилья и с долгом по кредиту. Другие виды страхования, к примеру, жизни и здоровья заёмщика, добровольны. Стоимость страховки зависит от размера ипотеки и характеристик объекта.

• Получаем деньги

После оформления договора и страховки банк перечисляет средства на покупку квартиры. Они могут быть отправлены на счёт продавца или оставлены в его банковской ячейке. Есть и другие способы перевода, все варианты – в обход заёмщика. В целях безопасности покупатель не имеет непосредственного доступа к сумме.

• Оформляем жильё в собственность

После подписания договора купли-продажи необходимо, чтобы новый владелец квартиры стал её полноправным хозяином. Зарегистрировать право собственности можно дистанционно. Приходить в Росреестр или МФЦ сейчас вовсе не обязательно. Предоставить документы можно в электронном виде. Некоторые банки, кстати, предлагают понизить процентную ставку, если клиент отдаст предпочтение сервису электронной регистрации.

• Начинаем выплачивать долг

Теперь заёмщику необходимо чётко соблюдать условия договора. Нужно вовремя вносить платежи. При просрочках банк вправе оштрафовать должника, а при длительной неуплате – отобрать квартиру. Впрочем, это крайняя мера, кредитные организации в ней не заинтересованы. Им важно, чтобы должник рассчитался. Здесь вы найдёте инструкцию, как действовать, если не можешь гасить ипотеку.

Заёмщик имеет право распоряжаться квартирой. Можно делать ремонт и с согласия банка – перепланировку. Ипотечное жильё сдают, а при необходимости – продают. В общем, человек чувствует себя полноценным хозяином, даже если кредит за жильё ещё не погашен.

II Оформляем ипотеку с помощью агентства недвижимости

Заниматься оформлением ипотеки самостоятельно вовсе не обязательно. Можно обратиться в агентство недвижимости. Взять кредит с помощью риэлторской компании очень удобно – этапы ипотеки здесь те же, но процесс оптимизирован. Рассмотрим этот вариант покупки жилья в кредит на примере работы агентства недвижимости «Жилфонд». Перечислим преимущества такого пути.

Плюсы для клиента

• Комплексный подход

Основное преимущество – это услуга под ключ. Клиент агентства получает всё и сразу. Специалисты компании:

— найдут подходящую квартиру,

— подберут под неё самую выгодную программу,

— возьмут на себя все вопросы по взаимодействию с банком,

— по возможности договорятся о скидках.

В «Жилфонде» широчайшая база готового жилья, новостроек, индивидуальных домов, коттеджей и таунхаусов. Все варианты тщательно проверены юристами компании. Агентству известна рыночная стоимость. Банки уже готовы выдать ипотеку на покупку этих объектов.

• Экономия времени

Вам не нужно тратить время на поиски квартиры и подходящего банка. Нет необходимости часами сидеть в Интернете и изучать ипотечные программы, обзванивать кредитные организации, ходить по их отделениям. «Жилфонд» найдёт всё очень быстро в своей базе. Компания работает как ипотечный супермаркет. Здесь сконцентрирован огромный выбор программ – все только от надёжных банков. Необязательно идти в офис агентства. Можно оставить заявку на сайте. С вами свяжется специалист и расскажет о сумме первоначального взноса, размере обязательного платежа, переплате по кредиту и о том, как её сократить.

• Ипотека дешевле, чем в банке

«Жилфонд» помогает своим клиентам получить выгодные условия. В банках действуют льготы для заёмщиков, которые оформляют кредит через агентство недвижимости. Компания активно работает с государственными ипотечными программами. Специалисты всегда в курсе всех акций и скидок. Благодаря «Жилфонду» люди экономят десятки, сотни тысяч и даже миллионы рублей.

• Бесплатные и объективные консультации

Специалисты компании консультируют клиентов непредвзято. У риэлторов нет цели прорекламировать какие-то конкретные банки или жилые комплексы. Покупателю недвижимости показывают полную картину рынка, помогают сориентироваться в море предложений. Всю информацию при этом человек получает безвозмездно. За консультацией можно обратиться и с уже оформленной ипотекой. Если вас не устраивают её условия, специалисты расскажут о возможностях рефинансирования.

Агентство – это своего рада гид по рынку жилищного кредитования. Ипотека – проверенный инструмент решения задач с недвижимостью. Риэлторы «Жилфонда» ежедневно помогают клиентам купить жильё с привлечением заёмных средств. В компании накоплен большой опыт проведения ипотечных сделок. Специалисты готовы взяться за квартирный вопрос любой сложности. Вы можете рассказать о своей ситуации дистанционно или в любом офисе агентства.