Почему они возникают, из-за чего рушатся и как спасают ситуацию умелые специалисты
Взаимосвязанные сделки широко распространены в практике современных агентств недвижимости. Каждая третья операция на рынке – звено в последовательности продавцов и покупателей жилья. Если вам предстоит стать участником цепочки, то стоит знать, как минимизировать риски. Ведь такой принцип купли-продажи квартир весьма хрупок: когда выпадает хотя бы одна составляющая, рушится вся цепь.
Кто становится участником цепочки
Сначала необходимо продать своё жильё, а уже потом купить другой вариант – типичная ситуация при проведении операций с недвижимостью. Именно так формируются цепочки.
– Допустим, на продажу выставлена трёхкомнатная, которую планирует приобрести клиент А. Но у А есть только часть необходимой суммы, и есть двухкомнатная, которую он хочет продать. В свою очередь двухкомнатную покупателя А готовы приобрести клиенты В. Но у В тоже нет нужной суммы, им также необходимо сначала продать жильё, однокомнатную. Эту однокомнатную готов взять клиент С, который рассчитывает получить ипотеку. Примерно таким образом сделки выстраиваются в цепочку, – схематично поясняет брокер агентства недвижимости «Жилфонд» Азат Ибрагимов.
Он отмечает, что, такие вереницы сделок возникают, когда люди покупают квартиры для себя – хотят улучшить жилищные условия.
Сколько звеньев может быть в цепочке и как долго длятся такие сделки
По словам Азата Ибрагимова, обычно цепочка состоит из двух–четырёх звеньев, это оптимальное количество. На проведение всех сделок уходит от двух до двух с половиной месяцев. Регистрация перехода права собственности проходит по мере рассмотрения каждого пакета документов.
Реже встречаются более длинные: эксперт «Жилфонда» вспоминает, что в практике одного из его коллег была вереница из 7 сделок:
– Чем длиннее цепочка, тем сложнее её провести. Мы всегда предупреждаем об этом начинающих специалистов. В длинной цепи больше вероятности, что всё рухнет. И риэлтор, и клиенты потеряют время.
Причины разрушения
Цепочка разрушается из-за несогласованности действий участников. У кого-то в последний момент могут поменяться планы. Бывает, во время проверки выясняется, что с документами не всё в порядке. Иногда возникают проволочки с ипотекой.
– Сложность ещё и в том, что не всегда все звенья цепочки – это объекты и клиенты одного и того же риэлтора. Скажу больше: в последовательности сделок могут быть задействованы разные компании. Бывает, что в цепи участвуют 3–4 агентства недвижимости. У всех свои условия и правила. Из-за этого возникают трудности согласования, – рассказывает эксперт «Жилфонда» Азат Ибрагимов.
Схемы спасения
В надёжных агентствах предусмотрены меры, которые позволяют минимизировать риски и уберечь цепочку от разрушения.
– В нас например, есть важное правило при проведении цепочки сделок: всеми правовыми вопросами занимается один юрист – специалист «Жилфонда». Это требование действует даже если задействованы другие агентства. Так, гораздо проще контролировать ход событий. И мы точно знаем, что наш человек работает максимально эффективно, вникает во все тонкости каждого звена, – отмечает брокер «Жилфонда».
Конечно, далеко не всё зависит от действий юриста. Если цепочка всё же оказалась на грани срыва, то начинают работать спасительные схемы. В агентстве «Жилфонд» предусмотрены два варианта:
- выкуп объекта недвижимости;
- заём недостающей суммы.
В первом случае компания выполнит роль покупателя и приобретёт квартиру, если из цепочки выпадет тот, кто собирался стать владельцем этой недвижимости. Во втором варианте агентство предоставляет покупателю средства. Этот метод актуален, допустим, если банк урезал ипотеку. А иногда кто-то из родственников клиента не успевает перевести обещанные деньги в срок. Случаи бывают разные, в каждом – агентство разбирается индивидуально, и ищет способы решить задачу с пользой для всех.
Пример спасения
Случай из практики «Жилфонда». Мужчина хотел приобрести в ипотеку двухкомнатную на улице Советской в Новосибирске. Владелец этой квартиры решил продать свою недвижимость, чтобы переехать из Тихого центра в новостройку в Заельцовском районе. Всё хорошо складывалось, однако банк долго рассматривал заявку от покупателя двухкомнатной на Советской.
– Застройщик не мог длительно удерживать бронь. Квартиру в новостройке могли продать другому человеку. Но «Жилфонд» спас ситуацию: самостоятельно выкупил квартиру на Советской. Её продавец получил деньги и приобрёл жильё мечты – в новом доме около Заельцовского парка. А покупатель недвижимости на Советской, когда получил заёмные средства от банка, в свою очередь выкупил двухкомнатную у агентства и стал полноправным владельцем квартиры в Тихом центре, – вспоминает Азат Ибрагимов.
Благодаря схеме спасения все клиенты смогли отметить новоселье.
Эксперт даёт совет тем, кто собирается улучшить жилищные условия. Обращаясь в то или иное агентство, стоит поинтересоваться, что именно там предпринимают по спасению сделок. А ещё можно попросить специалистов рассказать истории цепочек, спасённых от разрушения. Грамотный агент незамедлительно приведёт ряд примеров из своей практики.