В последние годы на рынке недвижимости наблюдается интересная тенденция: квартиры на вторичном рынке, особенно те, что были построены в 2000-х и 2010-х годах, начинают обгонять новостройки по доходности. В чем же причина этого явления? И стоит ли инвестировать в квартиры в домах постройки 2010 года или даже 1980 года? В ситуации помог разобраться директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский.
— Александр Викторович, как возраст дома влияет на его стоимость?
— На первый взгляд может показаться, что чем новее дом, тем выше его стоимость. Но не всё так просто. Градация по возрасту здания весьма условна. Каждый многоквартирный дом уникален: он построен с использованием различных технологий, материалов и под воздействием множества факторов.
В теории можно было бы применять методы оценки амортизации, если бы мы рассматривали объекты только одной серии и одного качества. Но на практике состояние конкретного дома может значительно варьироваться в зависимости от ухода, ремонта и других факторов.
— Какая вторичная недвижимость всегда востребована и растет в цене?
— Вторичная недвижимость с каждым годом немного дорожает, и это связано с несколькими аспектами. Во-первых, спрос на жилье в определенных районах может оставаться высоким, даже если дом старый. Во-вторых, квартиры в домах постройки 2000-х годов зачастую имеют более современную планировку и инфраструктуру, чем их старшие «собратья». Важно также учитывать месторасположение: если дом находится в привлекательном районе с развитой инфраструктурой, его стоимость может оставаться стабильной даже при увеличении возраста здания.
— Почему готовое жилье может быть доходнее новостроек?
— Еще одним важным фактором, влияющим на цены, является динамика рынка недвижимости. В условиях недоступной ипотеки многие покупатели обращаются к льготным программам, которые в основном касаются новостроек. Это создает парадоксальную ситуацию: новостройка может потерять в цене сразу после покупки, тогда как квартиры на вторичном рынке могут демонстрировать более стабильную доходность.
— Когда дома начинают дешеветь?
— Вопрос о том, когда именно многоквартирные дома начинают терять в цене, остается открытым. Существует мнение, что по достижении определенного возраста (например, 30-50 лет) интерес к дому может снизиться из-за морального устаревания. Однако этот процесс сильно зависит от состояния здания и его окружения.
Согласно опросу, проведенному «Жилфондом» совместно с финансовым маркетплейсом Выберу.ру, большинство россиян считают новостройками здания, возведенные не более 5 лет назад. Однако 6,3% респондентов допускают, что дома постройки до 10-15 лет также могут считаться новостройками. Это свидетельствует о том, что восприятие возраста недвижимости меняется.
Интересно отметить, что после достижения возраста 100 лет некоторые дома могут начать дорожать благодаря «ореолу старины» и убеждению, что «раньше строили лучше». Это подтверждает мысль о том, что оценка недвижимости должна быть индивидуальной и учитывать множество факторов.
— Александр Викторович, всё-таки какую недвижимость рекомендуете покупать: новостройку или «молодую» вторичку?
— При выборе объекта для инвестиций важно оценивать не только возраст дома, но и его состояние, месторасположение, инфраструктуру и динамику рынка. «Молодая» вторичка может оказаться более выгодной альтернативой новостройкам благодаря своей стабильности и растущему спросу. Поэтому прежде чем сделать выбор, стоит тщательно проанализировать все аспекты и проконсультироваться с профессионалами в сфере недвижимости.