Продажа квартиры, купленной в ипотеку, — задача, с которой сталкиваются многие собственники. Обстоятельства могут быть различными: рождение детей, необходимость переезда в другой город, срочная финансовая необходимость и т.д. Однако, если квартира находится в залоге у банка, продажа требует особого подхода. В этой статье эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Азат Ибрагимов расскажет как можно продать ипотечную квартиру и какие шаги необходимо предпринять.
— Азат Меклисович, какие сложности ждут продавца ипотечной квартиры?
— Когда недвижимость приобретена в ипотеку, она находится в залоге у банка. Эта информация фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Пока квартира обременена ипотекой, продать ее без дополнительных действий невозможно. Росреестр не зарегистрирует переход права собственности к новому владельцу, пока запись об ипотеке остается в реестре.
— Какие способы продажи ипотечной квартиры бывают?
— Существуют два основных варианта продажи ипотечной недвижимости (не важно квартира это или дом): 1) снятие обременения до продажи; 2) получение согласия банка на продажу.
Продажа с досрочным погашением ипотеки
Здесь продавец может погасить ипотеку и затем продать недвижимость.
В этом случае собственник должен самостоятельно найти средства для погашения ипотечного кредита. Например, взять потребительский кредит или использовать собственные накопления. После погашения ипотеки продавец получает документы от банка для снятия обременения и может выставить квартиру на продажу.
Иногда бывает, что покупатель помогает погасить ипотеку. В этом варианте покупатель передает продавцу часть суммы, которая идет на погашение долга по ипотеке. Это должно быть отражено в договоре купли-продажи, где будет указано, что квартира находится под обременением. Продавец обязуется в определенные сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После погашения ипотеки и снятия обременения сделка регистрируется в Росреестре, и право собственности переходит к покупателю. Остаток средств передается продавцу после регистрации.
Если досрочное погашение ипотеки невозможно, надежным вариантом является продажа квартиры с согласия банка. В этом случае банк готовит сделку:
1. Продавец и покупатель приходят на сделку в Банк.
2. Банк проверяет документы на недвижимость и заемщика.
3. Подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, который берет на себя обязательства по переводу денег продавцу.
4. После регистрации права собственности на покупателя происходит погашение ипотеки и расчет между сторонами.
5. Банк запускает процесс снятия обременения, который занимает до 7 дней.
После завершения процесса покупатель может получить выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии обременений на квартире.
— Что делать, если покупатель хочет купить ипотечную квартиру с помощью ипотечного кредита?
— Если покупатель хочет приобрести ипотечную квартиру также в ипотеку, процесс становится проще. Залог просто переоформляется на нового собственника. Для этого покупателю необходимо подать заявку на ипотеку и получить одобрение от банка. Если банк тот же, в котором оформлена ипотека у продавца, то документы на недвижимость предоставлять не требуется — они уже имеются и были проверены. Сама сделка проходит в банке, который сразу после сделки дает согласие на переход права собственности от продавца к покупателю и сразу направляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Когда право собственности переоформлено уже новый владелец квартиры начинает погашение ипотеки.
Продажа квартиры с ипотекой — это задача, требующая внимательного подхода и понимания всех нюансов. Независимо от выбранного варианта — досрочного погашения ипотеки или согласования сделки с банком — важно тщательно подготовиться и учесть все аспекты. Приходите на бесплатные консультации в агентство недвижимости «Жилфонд» ведь при правильном подходе процесс продажи пройдет гладко, а вы сможете реализовать свои планы по смене жилья или решению финансовых вопросов.