Скандальное дело, получившее название «Эффект Долиной», продолжает оставаться в центре внимания СМИ и общественности. Вся страна с интересом следит за развитием событий в суде, ведь эта ситуация может затронуть каждого из нас. В результате судебного разбирательства суд встал на сторону покупателя, однако в стране уже имеются многочисленные случаи, когда решения принимались в пользу продавца. Это порождает у людей страх перед покупкой квартир. Управляющий агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский рассказал как покупатели могут защитить себя от подобных рисков.
— Александр Викторович, вся страна следила за процессом между Полиной Лурье и Ларисой Долиной. Но для риэлторов это дело стало особенно важным.
— Формально в России нет прецедентного права, но суды всё чаще берут за основу решения по резонансным делам, просто копируя логику коллег, поэтому для рынка недвижимости очень важно было решение суда. В этом деле суд сначала применил статью 178 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения») для расторжения состоявшейся и зарегистрированной сделки. И это вызвало реакцию возмущения у общественности и сигнал для всего рынка: даже идеально оформленная с юридической точки зрения сделка может быть отменена, если у одной из сторон найдётся адвокат, убедительно доказывающий её «заблуждение». Но в декабре 2025 года, Верховный Суд РФ ставит точку в деле, признавая право собственности за продавцом.
— Видите ли вы риск ужесточения регулирования сделок с готовым жильем после резонансных случаев?
— Я считаю, что никто никаких ужесточений предпринимать не будет. На текущий момент у покупателя и так есть инструменты для обеспечения своей защиты. Да, люди спрашивают, как подстраховаться, но есть механизмы юридической проверки, есть механизмы, которые позволяют покупателю снизить риски расторжения. Нужно понимать, что любая сделка, может быть попыткой ее оспорить. Просто из-за того, что стороны о чем-то не договорились, либо впоследствии передумали. Другое дело, какое решение примет суд по тому или иному спору. Из-за случая с Ларисой Долиной массовой остановки сделок нет, люди не передумали покупать квартиры. Единственное, более осторожно относятся к ситуации, когда продавец престарелый человек. Но в агентствах недвижимости и ранее эта категория продавцов была под тщательным контролем и надзором, потому что и ранее сделки оспаривались по причине недееспособности продавца. Такие ситуации и ранее возникали.
— Общественный резонанс уже отразился на поведении участников рынка и люди опасаются покупать недвижимость. Как обезопасить себя от расторжения после сделки?
— В новой реальности просто провести сделку от А до Я недостаточно. Наша стратегия должна быть направлена на создание максимального количества неоспоримых доказательств добросовестности покупателя и полной осознанности продавца. Мы подготовили чек-лист безопасной сделки, следуя которому вы не останетесь без денег и без квартиры.
Чек-лист безопасной сделки
1. Низкая цена — не повод для радости, а повод для проверки
Объект с ценой сильно ниже рынка — это не удача, а главный фактор риска. В суде такая скидка будет представлена как доказательство того, что продавец «не отдавал себе отчёт» или на него оказывали давление.
2. Ваш главный козырь — видеофиксация
Ключевые переговоры с продавцом, особенно обсуждение цены, условий и причин продажи, должны фиксироваться на видео. Эта запись станет еще одним доказательством адекватности и осознанности действий продавца в случае суда.
Мы позаботились безопасности своих клиентов: все переговорные комнаты в офисах «Жилфонда» оборудованы системами видеонаблюдения с качественной аудио- и видеофиксацией. Мы создали инфраструктуру, которая максимально отвечает требованию доказуемости добросовестности сделки.
Для встреч вне офиса используйте диктофон, предварительно уведомив собеседника и получив его согласие на запись.
3. Глубокая проверка мотивации продавца.
Не ограничивайтесь шаблонным «Почему продаете?».
При продаже единственного жилья — детально выясните, куда и к кому переезжает собственник. Если звучит «переезжаю к родне», вежливо пообщайтесь с этими родственниками, чтобы подтвердить их осведомлённость. Это исключит будущие заявления о «тайном переезде» или давлении.
4. Только реальная цена в ДКП. Никаких исключений
Цена в договоре купли-продажи должна соответствовать фактически передаваемым суммам. «Серые» схемы с занижением — это мина замедленного действия для покупателя. За желание продавца сэкономить на налогах не должен платить покупатель.
5. Идеальная последовательность расчетов и передачи денег. Используйте СБР «Жилфонд»!
Только безналичный расчет. Расчеты через аккредитив или номинальный счет создают прозрачный и неоспоримый денежный след. История с наличными 111 млн рублей в деле Долиной — это антипример.
Деньги — после регистрации права и фактической передачи квартиры. Используйте наш сервис безопасных расчетов (СБР)! Агентство «Жилфонд» контролирует процесс сделки, и при возникновении любых подозрений СБР становится главным защитником интересов покупателя. Деньги переводятся продавцу только после подписания акта приема-передачи объекта. Это страхует от ситуаций, когда продавец, получив деньги, не выезжает из квартиры, передумывает или заявляет о «заблуждении».
6. Решённый вопрос с пропиской
Идеально, если продавец снялся с регистрационного учета до сделки и предоставил документы о новой регистрации. Это доказывает, что у него есть реальный план, и он не будет утверждать в суде, что его «выгнали на улицу».
7. Освидетельствование продавца в день сделки
Документальное подтверждение того, что продавец осознает происходящее — еще один аргумент в суде в случае попытки расторжения.
8. Страхование титула — не опция, а необходимость.
Это единственный финансовый щит для покупателя. Если сделка будет оспорена по статьям о заблуждении, страховая компания возместит ему убытки.
Использовать все доступные инструменты безопасности, в первую очередь — СБР «Жилфонд». Это готовое, протестированное решение, которое закрывает один из главных рисков — риск передачи денег до окончательного завершения всех взаиморасчетов.