Приближается дачный сезон, и вместе с ним повышается частота запросов на покупку дачи. В Новосибирской области расположены 1356 СНТ, в которых почти семьсот тысяч участков. Как среди них выбрать свой и стоит ли экономить на услугах риэлтора?
Купить самостоятельно дачный участок несложно. Но необходимо учесть ряд вопросов, которые могут осложнить не только пребывание на своих шести сотках, но и владение ими. Специалист по загородной недвижимости «Жилфонда» Александр Зверев, руководитель отдела продаж по данному направлению, рекомендует внимательно отнестись к поиску дачи и сразу отсекать варианты с неготовыми документами или ценой ниже рынка: такие предложения, как правило, оборачиваются проблемами для покупателей.
- Выбираем направление для покупки дачи
Популярные дачные направления в Новосибирске – в сторону Бердска, по Колыванской трассе, Красный Яр, в сторону Бибихи и общества вдоль реки Ини. Красиво, есть места для купания, много соседей живут круглый год. Сложившая инфраструктура, традиции и прочные соседские связи привлекают покупателей. Некоторые дачные общества существуют уже более 50 лет – поменялось два-три поколения семьи, которая содержит тот или иной участок.
Дачные общества в ближайшем пригороде Новосибирска – в районе Каменки, Чика, Садового, Раздольного, Ложка и других населённых пунктов – стали летними одноэтажными спальными районами Новосибирска. Это отличный выбор для тех, кто хочет совмещать жизнь на даче с мая по октябрь с ежедневными поездками на работу. Здесь растёт количество круглогодичных дач: молодое поколение перестраивает старые дома и переезжает жить за город. Чем больше соседей живет круглый год, тем спокойнее в СНТ.
На дачах, расположенных в городской черте (больше всего в Октябрьском, Дзержинском и Кировском районах Новосибирска), проще всего прописаться. Конечно, при условии строительства дома, соответствующего нормам круглогодичного проживания.
Можно выбрать несколько предложений в разных СНТ, составить опросный лист и по нему обзвонить владельцев дач. Их ответы на вопросы помогут выбрать наиболее привлекательное для вас общество.
- Проверяем на практике дорогу и дачное общество
Выбрали? Едем смотреть дачные края в реальности, а не на карте. Выезжайте примерно в то время, в которое предполагаете ездить на дачу, например, в субботу утром. Засеките, сколько проведёте в дороге. Посмотрите, не проходит ли дорога к выбранному вами обществу через другое СНТ: по закону, общество, через которое идёт транзит, вправе запретить проезд при наличии запасного пути или установить плату за проезд. Приехав в СНТ, узнайте, где и когда принимает председатель.
Разведка на местности нужна еще и потому, что зачастую объявления о продаже вывешивают на заборах участков или сообщают председателю. Плюс ко всему, можно сразу увидеть, что есть на участке, требуется ли ремонт дому, хорошо ли освещены посадки, посмотреть на потенциальных соседей. У председателя можно узнать о размерах членских взносов, о подаче воды и вывозе мусора (есть СНТ без контейнерных площадок), о внутренних правилах благоустройства. С 2019 года СНТ обязали принимать членские взносы безналичными платежами. Узнайте, есть ли возможность безналичной оплаты в выбранном вами обществе.
- Проверяем документы на дачу
– Идеальный вариант – когда у продавца на руках все документы на дачу и все оформлены на его имя. И ваше знакомство с продавцом дачи сопровождает специалист – юрист или риэлтор, работающий с загородной недвижимостью. К продаже предлагается много участков по членской книжке, старшее поколении не считало важным оформить все документы, есть членская книжка и ладно, – говорит Александр Зверев. – Наследуемые участки невозможно продать по книжке: их надо узаконить, поставить на кадастровый учёт, получить свидетельство о собственности и только потом продавать. Фактически у наследников нет прав на продажу неоформленного участка.
Оценить правомерность предоставляемых продавцом документов поможет специалист. Если специалиста нет, придётся действовать самостоятельно.
На руках у продавца должна быть членская книжка, в которой отмечены уплаченные взносы (включая текущий год), выписка из Росреестра с указанными границами участка, документы на дом и участок. Будьте внимательны: в Новосибирской области есть СНТ, в части которых земля находить в аренде и участки нельзя оформить в собственность.
Проверьте, какие правоустанавливающие документы находятся на руках у продавца. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве или разделе имущества и другие. Среди документов на земельный участок может быть постановление органов власти о предоставлении участка в собственность.
На участке должно быть проведено межевание. Оно позволяет снять почти все вопросы в отношении площади и границ земельного участка и избежать споров с соседями. Земельный участок только после уточнения границ и внесения их в реестр становится индивидуально-определённым объектом на местности, его границы и координаты начинают охраняться законом.
Уточните, сколько лет дача в собственности. Минимально безопасный срок владения – 1 год. Но лучше ориентироваться на 3 года – тогда истекает срок исковой давности.
Выбирая дачу близко к воде или к особо охраняемой природной территории, нужно быть внимательным. Например, если дачный дом построен и зарегистрирован в водоохранной зоне, это может стать причиной внимания со стороны природоохранного прокурора. В таком случае начало течения срока исковой давности суд может установить с момента составления акта обследования.
Проверьте, зарегистрированы ли строения на дачном участке, есть ли объекты незавершенного строительства. С 2017 года законодательство в части регистрации дачных домов регулярно меняется: одни нормативные акты утрачивают силу, другие начинают действовать. Ранее размер и этажность дачных домов регистрировали со слов дачников, без выезда на местность, поэтому некоторые сведения в Росреестре могут быть неактуальными.
Дачное законодательство имеет много тонкостей. Поэтому для проверки достоверности сведений в предоставленных документах и соответствие их реальному дачному участку покупатели обращаются к профессиональному риэлтору.
– Есть множество примеров, когда вроде бы дача стоит десятки лет, но её границы выходят за «красные линии» или заходят в запрещённые зоны, например, на территорию линий электропередачи или железной дороги, – говорит Александр Зверев. – Да, дача стоит. Но до поры до времени. Необходимо всё тщательно проверять, тем более, если собираетесь вложить в дом все силы и средства и сделать его основным местом жительства.
- Оцениваем качество дачи и узнаём стоимость содержания дачи
Александр Зверев рекомендует не соблазняться даже хорошими участками, на которых стоит ветхий домик под снос:
– За последние годы очень сильно подорожали материалы. И сейчас выгоднее купить участок с готовым домом, чем ставить его с нуля. Строительство в итоге будет в два-три раза дороже, чем покупка дачи. Цена участка со старым домом зависит от географии, от престижности самого дачного общества, но в любом случае это затратный вариант.
Следует провести экспертизу самого строения: пригласить специалистов проверить фундамент, стены, качество инженерных систем: электричества, водоснабжения и газопровода (при наличии). Эксперт отмечает, что необходимо обращать особое внимание на коммуникации в СНТ: есть ли газ, есть скважина с поливной водой, подаётся ли круглогодично электричество.
Размер членских взносов за дачный участок устанавливается голосованием членов СНТ и варьируется в Новосибирской области от 200 до 1500 рублей за сотку. Например, плата в 2022 году за шесть соток в обществе в районе Рыбачьего составляет 4 500 рублей в год, в Каменке – 13 000 рублей в год, в Октябрьском районе Новосибирска – 10 200 рублей. Сумма взносов зависит от того, какие работы планируются в дачном обществе. Например, благоустройство дорог, установка освещения или детской площадки, реконструкция водопровода или скважины.
Для справки: в 2021 году садоводы Новосибирской области финансировали свои общества на сумму 320 миллионов рублей.
- Оформляем договор купли-продажи
Договор купли-продажи дачи можно заключить в простой письменной форме. В договоре максимально тщательно прописывают все характеристики объекта: кадастровый номер участка, адрес и номер участка в СНТ, размеры участка и дома и так далее. Обязательно укажите в договоре отсутствие притязаний на участок со стороны третьих лиц и реальную цену продажи: если с дачей возникнут проблемы, очень сложно будет вернуть деньги. Если необходимо, пропишите, что оставляют продавцы участка: мебель, инструмент, урожай.
Подписание договора – не последний этап покупки дачи. Участок переходит в собственность только после его государственной регистрации, поэтому постарайтесь в этот же день совместно с продавцом сдать документы в МФЦ или Росреестр.
Специалисты по загородной недвижимости рекомендуют при покупке дачи соблюдать все те же правила финансовой безопасности, что и при покупке квартиры, тем более, что цены на хорошие дачи не отстают от цен на другую жилую недвижимость.
– Покупателю я бы не рекомендовал в одиночку заниматься приобретением дачи, – предостерегает Александр Зверев, – Благоразумнее обратиться в организацию, где разбираются в земельном законодательстве, организуют постановку на кадастровый учёт с выходом инженера на местность, проверят документы и обеспечат спокойное проживание на даче на долгие годы.