Грамотные вопросы помогут купить жильё без неприятных сюрпризов. В этой статье расскажем о том, что нужно уточнить при приобретении квартиры. Рекомендациями поделится опытный специалист по недвижимости Данил Сороковых. Брокер компании «Жилфонд» предлагает свой топ-5 вопросов, которые необходимо адресовать продавцу квартиры.
Содержание
Топ-5 вопросов от эксперта рынка недвижимости
1. Спросите про обременения
- Есть ли ипотека?
- Наложен арест?
- Как уточнить информацию
- Что нельзя проверить и как с этим быть
2. Уточните про долги
3. Узнайте про собственников
- Есть ли дети?
- Применялся ли материнский капитал?
- Все ли живут в России?
4. Поинтересуйтесь ремонтом и перепланировкой
5. Вопросы – соседям
Топ-5 вопросов от эксперта рынка недвижимости
-
Спросите про обременения
Важнейшим Данил Сороковых считает вопрос про обременения*. Зачатую этот момент становится решающим. Ответ поможет понять, стоит ли вообще нацеливаться на покупку такой квартиры. «Порой ситуация может быть настолько сложной, что от подобной сделки проще отказаться. Конечно, опытный риэлтор справится и с самой серьёзной задачей. Но если вы действуете самостоятельно, то лучше не рисковать», – советует брокер «Жилфонда».
- Есть ли ипотека?
Самый распространённый на сегодня вид обременения – это ипотека. Если она есть, то нужно уточнить, в каком банке и на какую сумму оформлен жилищный кредит. Для проведения сделки с залоговой недвижимостью потребуется письменное согласие финансовой организацией. Приобретение ипотечной квартиры сегодня очень распространённая практика.
- Наложен арест?
Сложнее, когда на квартиру наложен арест. По наблюдениям эксперта, в последнее время это встречается довольно часто. Распоряжаться арестованным имуществом нельзя. Но такой запрет можно снять. Для этого придётся выполнить требования судебных приставов. Как правило, продавцу квартиры сначала нужно будет выплатить долги. И уже потом – написать заявление об отмене ареста, получить соответствующее постановление. «Процесс длительный. Здесь всё решает цена. Ради существенной скидки некоторые покупатели готовы потратить время на ожидание», – рассказывает специалист.
- Как уточнить информацию
Данные об обременениях находятся в открытом доступе**. Получить их можно в Росреестре, заказав выписку из ЕГРН на сайте ведомства. Всё же брокер «Жилфонда» советует сначала просто поговорить с продавцом, а уже потом запрашивать информацию, чтобы подтвердить его слова. «Изначально честные ответы владельца квартиры имеют большое значение. Лично для меня – это, как лакмусовая бумажка. Если человек что-то недоговаривает, пытается что-то скрыть, это должно стать звоночком. На месте покупателя я бы очень хорошо подумал, стоит ли иметь дело с таким персонажем», – считает спикер.
- Что нельзя проверить и как с этим быть
Впрочем, информацию можно уточнить далеко не обо всех обременениях. Некоторые данные просто-напросто не подлежат внесению в ЕГРН, соответственно, они и не указываются в выписке. Допустим, в квартире может быть зарегистрирован человек, который в прошлом отказался от приватизации. По закону он имеет право пользования жилплощадью в течение всей своей жизни. Это может обернуться судами. Чтобы избежать подобного сюрприза, следует изучить выписку из домовой книги, где должны быть перечислены все, кто зарегистрирован в квартире. Впрочем, и это не гарантирует безопасности сделки. «Приватизация может быть проведена по поддельной справке. И обман может вскрыться через года. В частности, в «Жилфонде» можно обезопасить себя от подобных рисков с помощью Гарантийного сертификата. Этот документ действует бессрочно. Его можно получить при покупке жилья и, если суд признает сделку недействительной, агентство вернёт всю стоимость недвижимости», – рассказывает Данил Сороковых.
-
Уточните про долги
Важно поинтересоваться, есть ли долги за коммунальные услуги. Проверить слова продавца достаточно просто. Информация открытая. Найти её можно, например, в мобильных приложениях по оплате. Самым главным специалист называет долг за капремонт. «Он закрепляется за объектом. Т. е. он передаётся вместе с квартирой. Долги же по коммуналке остаются на прежнем собственнике. Но беспокоить из-за них могут и нового владельца квартиры. Если вам не хочется отвечать на звонки с требованиями погасить задолженность, доказывать, что должник не вы, то лучше всё урегулировать заранее», – предупреждает специалист по недвижимости.
-
Узнайте про собственников
- Есть ли дети?
Если в числе собственников – малолетние, то это может усложнить задачу. В таком случае, чтобы продать квартиру, нужно получить разрешение органов опеки. Этим занимаются представители ребёнка. Им необходимо доказать, что у них уже есть или будет альтернативное жильё, не менее комфортное, чем та недвижимость, которую они продают. Покупателю придётся запастись терпением.
- Применялся ли материнский капитал?
Чаще всего средства маткапитала используют в качестве первоначального взноса для получения ипотеки или для её частичного досрочного гашения. Если на момент продажи квартиры жилищный кредит ещё не выплачен полностью, это сильно усложняет сделку. В этом случае также необходимо разрешение органов опеки. При этом каждый ребёнок должен быть наделён долей в квартире. «Основная сложность в том, что доли детям можно выделить только после полного закрытия ипотеки***. Но у продавца может не быть на это денег. Есть механизмы решения таких проблем. При согласии банка долг может погасить покупатель – напрямую или через аккредитив. Когда долг перед банком будет закрыт, обременение – снято, продавец сможет распределить доли и завершить сделку», – поясняет брокер.
- Все ли живут в России?
Если кто-то из собственников квартиры живёт заграницей, это добавляет рисков при покупке объекта недвижимости. «Конечно, сделку можно проводить при наличии доверенности. И это распространённая практика. Однако, на мой взгляд, дополнительные документы – это повод для волнения. В них может быть допущена ошибка, а ещё это лишний манёвр для мошеннических действий. Самый надёжный вариант – когда все собственники находятся в России», – уверен Данил Сороковых.
-
Поинтересуйтесь ремонтом и перепланировкой
У продавца стоит спросить о материалах, которые применялись для отделки, и о том, как давно выполнен ремонт. «Даже если квартира выглядит прилично, но ремонт сделан давно, вероятнее всего, скоро вам придётся тратиться на косметические работы», – предупреждает специалист.
Ещё эксперт рекомендует узнать, есть ли в квартире неузаконенная перепланировка. «Несогласованная перепланировка сама по себе – некритична. Она даже не помешает получить ипотеку в некоторых банках. Главное, чтобы не было конструктивных нарушений. Грамотный риэлтор увидит их сразу. Он предварительно изучает изначальный план квартиры и сравнивает его с реальной обстановкой», – отмечет эксперт.
-
Вопросы – соседям
После того, как вы поговорили с продавцом, пообщайтесь с соседями. Поговорить лучше с несколькими людьми: 4–5 человек будет достаточно. Так, вы получите более объективное представление о доме и жильцах. «У соседей можно спросить, как работает управляющая компания. Шумят ли живущие рядом люди. Уточнить, тепло ли в доме зимой. Есть ли в квартирах тараканы или муравьи. Все бытовые моменты можно смело обсудить с соседями. Просто погуляйте по микрорайону, оцените обстановку. И вам сразу всё станет понятно и про инфраструктуру», – рекомендует Данил Сороковых.
Конечно же, это далеко не все вопросы риэлторов продавцам квартир. Перечислить все тонкости, о которых нужно узнать, просто невозможно, считает спикер. При проведении операций с недвижимостью очень много нюансов. Грамотно уточнить все детали может только специально подготовленный человек, за плечами которого ни один десяток сделок. Плюс ко всему риэлторы работают сообща с юристами. «В надёжном агентстве все объекты проходят тщательную юридическую проверку. А у риэлторов уже хорошо отлажена тактика действий практически по всем видам ситуаций. С агентством недвижимости процесс покупки происходит быстрее, и клиент получает гарантии. Впрочем, если вы всё же решите действовать самостоятельно, то вы всегда можете обратиться в отдел подготовки документов нашей компании за информацией», – подытожил брокер «Жилфонда».
В «Жилфонде» вы можете получить бесплатную консультацию по вопросам покупки квартиры. В базе агентства большой выбор вариантов. Оставить заявку можно прямо сейчас – специалисты свяжутся с вами и ответят на все вопросы.
*Ограничение права распоряжаться имуществом без его отчуждения.
** С 1 марта 2023 года в России начнут действовать новые правила, согласно которым получить информацию из Росреестра можно будет только при согласии на это собственника объекта недвижимости.
***В редком случае с согласия банка доли детям можно выделить до полного гашения ипотеки. Возможность получить одобрение зависит не только от благонадёжности заёмщика, но и от правил, по которым работает кредитная организация. Некоторые банки не дают такое разрешение в принципе.