В сфере недвижимости устные договоренности — это путь к потерянным деньгам, времени и нервам. Часто клиенты, и иногда и сами риэлторы предлагают начать работу без официального договора. Мотивы могут быть разными: «я вас не обижу», «приведёте покупателя — подпишем», желание сэкономить на налогах или просто неформальный подход. Однако отсутствие письменного соглашения — это всегда огромный риск для собственника. Директор офиса агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Березовский рассказал почему необходимо заключать договор на реальных примерах и с точки зрения закона.
— Александр Николаевич, какие самые распространенные аргументы клиентов, которые не хотят заключать договор?
— Часто слышу от покупателей «Приведёте покупателя, тогда и подпишем договор». Это самая распространённая ловушка. Собственник рассуждает так: «Зачем мне платить агентству, если я сам найду покупателя? Пусть риэлтор сначала докажет свою эффективность». На первый взгляд, логика железная. Но на практике это работает ровно наоборот. Когда вы отказываетесь от эксклюзивного договора, ваша квартира попадает в базы всех агентств и к десяткам частных брокеров. В итоге одну и ту же квартиру могут одновременно продавать 5, 10 или даже 15 посредников. А там где все — значит никто. Ведь для профессионального агента продажа квартиры без договора — это работа вхолостую. Нет никаких гарантий, что именно он получит вознаграждение за свои труды. В условиях высокой конкуренции агент будет отдавать приоритет тем объектам, по которым у него есть подписанный договор и право на комиссию. Приведу пример. Риэлтор Елена потратила месяц на показы квартиры клиента Сергея. Она организовала 5 просмотров, отвечала на звонки в выходные, вела переговоры. Но Сергей постоянно тянул с подписанием договора, кормя обещаниями. В то же время в соседнем доме у Елены был клиент с аналогичной квартирой, но по ней был подписан эксклюзивный договор. Куда, как вы думаете, Елена повезла потенциальных покупателей в первую очередь? Правильно, к клиенту с договором. А квартира Сергея так и осталась непроданной, время было упущено.
— А бывают случаи когда сам риэлтор просит клиента работать без договора?
— Бывает, что инициатором отказа от формальностей выступает сам агент. Это должно стать для клиента красным флагом. Значит, что-то тут не чисто. Если риэлтор не готов зафиксировать свои обязательства на бумаге (сроки выхода рекламы, порядок показов, ответственность за проверку документов), значит, он не готов нести за них ответственность. Кстати, недавно одна женщина решила продать квартиру через знакомого риэлтора «по дружбе». Договор решили не оформлять. Риэлтор быстро нашел покупателя и оформил сделку купли-продажи. Только после регистрации права собственности выяснилось, что в договоре купли-продажи была допущена грубая ошибка в адресе объекта (опечатка в номере дома), а также не были проверены документы о дееспособности продавца-пенсионера. Сделку пришлось оспаривать в суде, тратиться на юристов и нести репутационные риски. Предъявить претензии риэлтору было невозможно: он просто пожимал плечами и говорил, что «это была устная консультация», а за составление документов он ответственности не несёт.
— Александр Николаевич, а бывает такое, что риэлтор не оформив договор, находит покупателя, а во время просмотра продавец и покупатель решают без риэлтора провести сделку, чтобы не платить комиссию?
— Многие собственники думают, что отсутствие бумажного договора — это стопроцентная защита от выплаты комиссии. Это заблуждение. Современная судебная практика в России давно сформировалась и работает не в пользу таких хитрецов. Если риэлтор докажет факт оказания услуг (например, предоставит скриншоты рекламы вашей квартиры на агрегаторах, записи звонков, свидетельские показания о показах), суд может взыскать полную сумму вознаграждения. Суды руководствуются понятием фактического исполнения договора или неосновательного обогащения. Логика проста: если вы воспользовались услугами агента (он нашел вам покупателя/квартиру), вы обязаны их оплатить. Факт отсутствия бумажного договора не освобождает от обязанности оплатить фактически оказанные услуги.
— Подведем итог, чем рискует клиент, работая без договора?
— Работа без договора — это игра в русскую рулетку для собственника недвижимости.
Вы рискуете тем, что вашим объектом будут заниматься по остаточному принципу.
Вы теряете контроль над тем, кто и как продаёт вашу собственность.
Вы лишаетесь возможности предъявить претензии к качеству работы.
Вы не защищены от юридических ошибок при оформлении документов.
Вы не сможете избежать оплаты услуг агента в суде, если он действительно найдет вам покупателя.
Агентство недвижимости «Жилфонд» всегда работает по договору. Это единственный способ гарантировать защиту интересов клиентов, прозрачность сделки и высокое качество сервиса. Не позволяйте устным обещаниям поставить под угрозу вашу самую крупную сделку в жизни.