Квартира в ипотеке. Как ее купить?

За минувший год количество в продаже квартир, находящихся в ипотеке, выросло на 20%. Залоговые квартиры — привлекательные объекты: как правило это хороший ремонт, который делался продавцами для себя, и ощутимый дисконт. Но потенциальные покупатели опасаются, что приобретение залоговой квартиры – это долгий и сложный процесс. Схема купли-продажи залоговых квартир давно отработана в «Жилфонде» — рассказываем, как проходит процесс покупки квартиры, находящийся в ипотеке.

С точки зрения законодательства, нет ограничений на продажу квартиры, находящейся в ипотеке: она такой же объект гражданского права, как и другая недвижимость. Плюс её история уже проверена банком. Так как собственником квартиры до погашения долговых обязательств является банк, то покупка ипотечной квартиры не прекращает взаимоотношения с банком: залогодателем становится новый покупатель квартиры.

Какие документы должны быть у продавца квартиры?

1. Согласие банка на продажу квартиры.
2. Выписка из Росреестра по данному объекту.

Банк, в залоге у которого находится квартира, может установить свои условия на продажу квартиры. Например, погашение 70% долга или иное.

Актуальная выписка из Росреестра (её может заказать и покупатель) покажет корректную информацию о квартире, ее нынешнем владельце или владельцах и обременениях по объекту недвижимости.

При согласовании всех документов продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописываются условия сделки, чтобы обезопасить покупателя. Затем покупатель вносит задаток, сумма которого обязательно идет в счет стоимости квартиры.

Какие схемы покупки ипотечной недвижимости существуют?

1. Покупка с погашением ипотеки в ходе сделки.
2. Досрочное погашение ипотеки (используется при небольшом долге за объект или при наличии свободных денег у продавца).
3. Покупка ипотечного жилья у банка, когда предыдущий заемщик — злостный неплательщик.
4. Покупка квартиры с переводом ипотечного долга на нового покупателя.

Погашение ипотечного кредита в ходе сделки возможно только при непосредственном участии банка. Банк предоставляет справку об размере долга на дату запроса. После чего покупатель через аккредитив или систему безопасных расчетов вносит деньги на погашение долга. После чего оформляются документы, и сделка регистрируется в Росреестре.

Если остаток долга по ипотеке небольшой и у продавца есть свободные средства, то продавец может сам досрочно погасить кредит и после снятия обременения продать объект. Но чаще всего поступают так: у покупателя берут задаток на сумму долга, погашают ипотеку, затем оформляют договор купли-продажи. Чтобы обезопасить средства покупателя, задаток лучше внести напрямую в банк с указанием в назначении платежа данных о продавце и реквизитов его кредитного договора.

Продажа ипотечного жилья банком возможна в тех случаях, когда заемщик не в состоянии платить по кредиту. Решением суда банк получает право выставить недвижимость на торги. Обычно квартиры должников выставляют с большой скидкой – но и вместе в проживающими в ней людьми, выселение которых будет проблемой покупателя. Поэтому такие квартиры являются наименее привлекательным вариантом.

Наиболее распространенный вариант – покупка квартиры вместе с ипотечным долгом

Рассмотрим его подробней. Идеальный вариант, когда продавец и покупатель кредитуются в одном банке: очень часто кредитные организации выставляют запрет на межбанковские сделки. Покупатель оформляет заявку на ипотечный кредит в банке продавца, получает одобрение. Затем проводится сделка с определенным объектом и оформляется переход права собственности. Этот вариант наиболее безопасный для покупателя.

На первый взгляд схемы покупки залоговой квартиры выглядят сложными. И как можно заметить, в каждой схеме есть период, когда покупатель уже внес деньги за квартиру, но до получения документов о собственности должно пройти приличное время. Профессиональное сопровождение процесса специалистами «Жилфонда» минимизирует сроки проведения сделки и приблизит день новоселья.

Сколько времени займет процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке?

От выбора объекта до новоселья может пройти от полутора до трёх месяцев. Специалисты предупреждают, что новогодние или майские праздники могут отдалить завершение сделки.

Менеджер ипотечного кредитования ООО «Жилфонд Бизнес» Анна Костян приводит сроки, в которые обычно укладывается купля-продажа квартиры, уже находящейся в ипотеке:

— Рассмотрение заявки потенциального заёмщика составляет 1-3 рабочих дня. Так же 1-3 рабочих дня занимает рассмотрение предмета ипотеки. Затем идёт сбор и подготовка документов, срок зависит от готовности и оперативности как продавца, так и покупателя. Выход на сделку, подписание документов и сдача их в Росреестр проходят в один день. Следующий этап — приостановка сделки на время погашения ипотеки продавца — от 7 до 30 дней в зависимости от банка и места хранения закладной. После этого проводится постановка нового обременения объекта и регистрация в Росреестре, что занимает 5-7 рабочих дней.

Какие документы нужны для оформления сделки и сколько времени займет их подготовка?

	Документы\услуги	Срок подготовки	Стоимость
1	Справка продавца об остатке ссудной задолженности (возможно скриншот графика поступивших платежей из личного кабинета)	1 день	Бесплатно
2	Справка об отсутствии просроченной задолженности	1-2 дня	Бесплатно
3	Справка о неиспользовании материнского капитала (заказывается на сайте ПФР)	1 день	Бесплатно
4	Договор купли-продажи (составляется сотрудниками агентства или банка)	1-3 дня	От 1000 руб.
5	Аккредитивы (1 или 2)	1 день	От 1000 до 2500 руб.
6	Комиссия за выдачу денежных средств (если предусмотрена)	1 день	6000 руб.
7	Нотариальная доверенность (1 или 2 документа — от продавца и покупателя)	1-2 дня	От 2500 руб. у нотариуса или бесплатно в банке
8	Отчет об оценке объекта	3-5 дней	От 2 500 руб.
9	Страхование заемщика (жизнь+объект+титул)	1-2 дня	Зависит от суммы ипотеки и возраста клиента*

*Страховка в зависимости от суммы ипотеки, возраста клиента и тарифов страховой компании. Например, при сумме ипотеки в 2 млн руб. и возрасте клиента 45 лет размер страховки будет от 10 до 18 тысяч рублей в год.

Перед подачей заявки на ипотеку у покупателя на руках должен быть первоначальный взнос. Он во всех банках разный — от 10% стоимости объекта и выше. Остальная часть суммы и есть ипотечные средства.

Итого затраты на подготовку документов для сделки – от 4500 до 25000 рублей. Плюс первоначальный взнос и страховка.

На первый взгляд схемы покупки залоговой квартиры выглядят сложными. И как можно заметить, в каждой схеме есть период, когда покупатель уже внес деньги за квартиру, но до получения документов о собственности должно пройти приличное время. Профессиональное сопровождение процесса специалистами «Жилфонда» минимизирует сроки проведения сделки и приблизит день новоселья.